입주권·분양권도 토지거래허가 대상? 실거주 요건과 절차 총정리

🏙️ 토지거래허가구역, 어디까지 확대됐나?

정부는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 서울 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
해당 지역은 다음과 같습니다.

구분	내용
지역	강남 3구(강남·서초·송파), 용산구 아파트 일대
면적	총 110.65㎢
지정 대상	6㎡ 초과 주거지역, 15㎡ 초과 상업지역 토지 등

이번 조치는 투기 방지 및 실거주 원칙 강화를 위한 것으로, 특히 재개발·재건축 사업지 내 입주권 거래까지 규제 대상에 포함되었다는 점이 주목됩니다.

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📋 실거주 의무 기준 어떻게 바뀌었나?

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2025년 새 가이드라인에 따르면, 토지거래허가구역 내 주택을 매입한 경우 아래 조건을 반드시 충족해야 합니다.

✅ 기본 의무

• 실거주 의무: 허가일로부터 4개월 이내 입주, 최소 2년 이상 거주
• 기존 주택: 유주택자의 경우, 허가일 기준 6개월 이내 처분계획 제출
• 이용 무기한: 재개발·재건축 시에는 철거 전 거주기간 + 입주 후 거주기간을 합산 인정

예외적으로 부득이한 사유가 있을 경우, 구청 승인하에 입주 시기 유예 가능

이전에는 허가 기준이 구청마다 달라 혼선이 있었지만, 이번 기준으로 통일되었습니다.

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🏗️ 재개발 입주권도 허가 대상 포함

이번 제도 개편의 핵심은 재개발·재건축 입주권도 토지거래허가제 적용 대상이라는 점입니다.
기존에는 실물 주택 위주로 적용되던 규제가 이제는 입주권이나 분양권까지도 포함됩니다.

• 입주권: 기존 부동산의 멸실 여부와 관계없이 신축 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리
• 적용 사례: 한남3구역(용산), 방배13구역(서초) 등
• 입주권 거래 시: 입주 가능 시점부터 2년 실거주 약속해야 허가 가능

즉, 재개발 아파트 철거 전이라도 입주권을 거래하려면 허가가 필요하며,
이후 준공 시점부터 2년간 실거주 의무가 발생합니다.

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🏘️ 분양권 거래는 어떻게 되나?

분양권은 상황에 따라 허가 대상 여부가 갈립니다.

분양권 종류	허가 필요 여부	비고
최초 분양자(무주택자)	❌ 허가 불필요	신규 공급자에 한함
분양권 전매(제3자에게 매도)	✅ 허가 필요	실거주 목적 검토 후 승인 여부 결정

따라서, 무주택자가 처음으로 분양받는 경우는 예외지만
분양권을 제3자에게 전매할 때는 허가를 받아야 하며,
해당 거래 목적이 실거주용임을 입증해야 합니다.

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🛑 위반 시 어떻게 되나?

국토교통부와 서울시는 토지이용계획서 및 실거주 이행 여부를 집중 단속할 계획입니다.
실거주 요건을 위반하거나 허위 계획을 제출한 경우,
허가 취소 및 부동산 거래 자체가 무효 처리될 수 있습니다.

국토부 관계자: “토지이용계획이 실거주 목적이 아니라고 판단되면 허가 자체가 부적합하다고 볼 수 있다.”

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📝 마무리하며

이번 개편은 단순한 거래 제한을 넘어 주거 목적의 명확한 입증과 실거주 이행을 전제로 하고 있습니다.
재개발·재건축 입주권을 매수하거나 분양권 전매를 고려 중이라면,
반드시 해당 지역의 토지거래허가 여부와 실거주 요건을 확인해야 합니다.

특히 강남·용산 등 인기 지역은 투기 수요 통제 강화와 함께 실수요자 중심으로 거래 환경이 전환되고 있는 만큼,
향후 부동산 전략을 수립할 때 이번 기준을 충분히 고려하시는 것이 바람직합니다.

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